你同意取消物業(yè)由社區(qū)管理嗎?為什么?
建柏
下面就讓小編來為大家講解一下你同意取消物業(yè)由社區(qū)管理嗎?為什么?感興趣的朋友一起來看看吧!你覺得取消物業(yè),由社區(qū)管理的方式怎么樣?說說你的看法。
物業(yè)管理是從其他國(guó)家的社區(qū)管理和服務(wù)角度引入中國(guó)的管理模型。但是這個(gè)模型進(jìn)入中國(guó)后,一直被詬病,主要原因是物業(yè)公司是盈利型機(jī)構(gòu),住房對(duì)于中國(guó)百姓來說有點(diǎn)奢侈,這種機(jī)構(gòu)出現(xiàn),對(duì)業(yè)主來說是弊大于利。首先,本來物業(yè)管理是服務(wù)性機(jī)構(gòu),所服務(wù)的就是業(yè)主,但是從實(shí)際運(yùn)行情況看,物業(yè)又偏重于管理,于是,業(yè)主花錢請(qǐng)來了一家管理自己住房的公司,于是摩擦不斷,造成了比較大的社會(huì)問題。
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國(guó)家立法規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,恰恰說明社會(huì)發(fā)展進(jìn)程不能沒有物業(yè)服務(wù)這個(gè)行業(yè),私有財(cái)產(chǎn)的合法化,使廣大民眾因居住購(gòu)房而成為業(yè)主,聚居區(qū)個(gè)人固定資產(chǎn)的相鄰關(guān)系,共有設(shè)施,交通,環(huán)境,安保等業(yè)主需求,決定了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的存在,由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不規(guī)范運(yùn)作,導(dǎo)致廣大業(yè)主產(chǎn)生取消物業(yè)的愿望,這無異于因噎廢食,試想,如果沒有物業(yè),小區(qū)還不得道路擁堵,垃圾成山,環(huán)境惡劣,竊案頻發(fā)~~沒有物業(yè)顯然是不行的。
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物業(yè)管理已是一個(gè)社會(huì)問題。要想解決好這個(gè)社會(huì)問題,就必須從這個(gè)社會(huì)問題的源頭說起。物業(yè)管理這個(gè)社會(huì)服務(wù)行業(yè)的興起,不是源于市場(chǎng)需求,而是源于國(guó)家政策。【物業(yè)管理?xiàng)l例】的出臺(tái)是政府為了強(qiáng)化對(duì)城鎮(zhèn)住房的管理而推出的一套管理方法。政府的行為價(jià)值取向是好的,可問題出在哪里?一是將開發(fā)商處理”項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)遺留問題的善后處理部門”變性為物業(yè)管理單位,將開發(fā)商善后處理部門從孫子輩直接變更為管理這些已出售房屋的大爺輩,物業(yè)管理公司的霸氣就是由此而來。二是以【政府條例】的形式授予了物業(yè)管理公司的權(quán)限,將物業(yè)管理市場(chǎng)供求雙方的合同行為變性為政府對(duì)物業(yè)管理單位的變相委派行為,物業(yè)管理公司的狠氣就是由此而來。
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第一捆綁收費(fèi)。以前好多小區(qū)的水費(fèi)電費(fèi)都是由物業(yè)公司代收的,如果業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)就不給業(yè)主交水電費(fèi),導(dǎo)致業(yè)主家里斷水?dāng)嚯?,從而逼迫業(yè)主就范。
第二電梯刷卡。 由于在第一點(diǎn)的問題上國(guó)家越來越重視,從而不允許物業(yè)公司存在此類現(xiàn)象,但是“聰明”的物業(yè)公司又想到了其他辦法“控制”業(yè)主,那就是乘坐電梯需要刷卡,而電梯卡的授權(quán)需要通過物業(yè)公司,如果業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),那么物業(yè)就不給業(yè)主電梯卡授權(quán),通過讓業(yè)主無法使用電梯的手段,從而逼迫業(yè)主就范。
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事實(shí)上,如今的物業(yè)服務(wù),已經(jīng)深入到了方方面面。這里提一個(gè)小問題:你自己打掃過公共衛(wèi)生嗎?你拖洗過公共走廊嗎?恐怕沒有吧。但是你多少年都沒有做過這些事的時(shí)候,這些事是由誰做的呢?醫(yī)院里有保潔員,學(xué)校里也有保潔員。只不過,這些物業(yè)服務(wù)費(fèi)是在生產(chǎn)單位支付了而已。但是回想幾十年前,就是在學(xué)校里,不是還要輪流打掃公共衛(wèi)生嗎?很多人說取消物業(yè),那么假如真的取消了后,小區(qū)的衛(wèi)生誰來打掃?小區(qū)的綠化誰來維護(hù)?小區(qū)的水電誰來管理?小區(qū)的大門誰來守著?電跳個(gè)閘,漏個(gè)水之類的事,誰來處理?是輪流安排每家每戶來值班嗎?即使安排了,人家不來你能怎么樣呢?即使來了,人家不做又能怎么樣呢?即使想做,人家不會(huì)又能怎么樣呢?
各種模式都應(yīng)該鼓勵(lì)。所有小區(qū)都有的矛盾,最終小區(qū)物業(yè)撤場(chǎng)了?,F(xiàn)在小區(qū)完全進(jìn)入一個(gè)自治自理的狀態(tài),各單元推舉一個(gè)樓長(zhǎng)收公共電費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi),幾年來,各戶用只有原來大約十分之一的費(fèi)用,維持著小區(qū)的穩(wěn)定和正常秩序,幾乎所有的住戶都能自律,雖然沒有其他小區(qū)看上去那么正規(guī)的管理,比如保安、保潔人員,但小區(qū)從沒發(fā)生安全問題,反倒一有問題,住戶的團(tuán)結(jié)比以前高了很多,有隱患問題了,一呼百應(yīng)。
小區(qū)的矛盾源于物業(yè)服務(wù)意識(shí)的不到位和業(yè)主欠費(fèi)方式的對(duì)抗。利益沖突導(dǎo)致這樣的矛盾很難調(diào)解。還有就是國(guó)家制度建設(shè)的滯后。如果非要有物業(yè)公司來承擔(dān)小區(qū)管理,物業(yè)公司的專業(yè)水平和服務(wù)質(zhì)量是基本,依法依規(guī)是原則,物權(quán)職責(zé)清晰是核心,相互包容和尊重是手段。但這些要想得到體現(xiàn)是很難的。
近幾年來,市委市政府狠抓城市建設(shè),取得了可喜成績(jī),天藍(lán)了、水清了、路寬了、公園多了、空氣新了,總之,商丘發(fā)展了,群眾滿意了。但是也有與之不和諧的地方,如小區(qū)內(nèi)環(huán)境普遍不如市政道路和公共場(chǎng)所管理有序整潔優(yōu)美。由小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題引發(fā)的矛盾糾紛不斷發(fā)生,業(yè)主普遍對(duì)物業(yè)公司不滿意,一些物業(yè)公司已成為社區(qū)麻煩的制造者和社會(huì)不穩(wěn)定因素,到了應(yīng)引起各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)高度重視和非改革不可的時(shí)候了?,F(xiàn)在,物業(yè)糾紛已經(jīng)成為城市的一大突出矛盾。分析其中的原因,一是物業(yè)的定位存在問題,究竟是管理者,還是服務(wù)者。二是社區(qū)的功能沒能得到有效發(fā)揮。三是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)缺乏可操作性。
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首先,我不贊成取消物業(yè),但我以為物業(yè)公司只能是小區(qū)服務(wù)的一種方法,應(yīng)該明確業(yè)主自治的地位。也就是說,對(duì)于小區(qū)業(yè)主來說,他們應(yīng)該有權(quán)選擇進(jìn)行業(yè)主自治,而不能只是被動(dòng)接受物業(yè)公司這種模式。其次,無論是物業(yè)公司管理,還是業(yè)主自治管理,都要設(shè)定3年左右的服務(wù)年限,實(shí)行動(dòng)態(tài)確定。也就是說,3年之后,業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定新的物業(yè)公司,或是決定是否采取業(yè)主自治,從而確保業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司權(quán)利的落實(shí),以便監(jiān)督物業(yè)公司做好服務(wù)。再次,應(yīng)該強(qiáng)化社區(qū)管理的功能,弱化行業(yè)部門的管理。從小區(qū)的特點(diǎn)來看,小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì),以及物業(yè)公司,都應(yīng)該統(tǒng)一交給街道辦事處、社區(qū)來進(jìn)行管理,不再由行業(yè)部門來管理,這樣可以確保物業(yè)服務(wù)、小區(qū)開發(fā)等問題,由社區(qū)來予以解決。畢竟行業(yè)部門在基層的管理能力有限。最后,關(guān)于物業(yè)糾紛的問題,值得引起有關(guān)方面的警惕。不要讓其成為一個(gè)矛盾安全的隱患,不要讓其成為百姓抱怨的地方,不要讓其成為涉黑涉惡的領(lǐng)域。因此,從現(xiàn)在開始,有必要對(duì)物業(yè)領(lǐng)域問題依法進(jìn)行專項(xiàng)治理,統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)范,該掃黑的掃黑,該治亂的治亂,該理順合同關(guān)系的理順關(guān)系。
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我們來分析一下,為什么有人希望街道社區(qū)負(fù)責(zé)管理小區(qū)物業(yè)?從很多人的表述來看,原因有兩個(gè),一個(gè)是希望政府承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi),個(gè)人不想交! 另一個(gè)原因是,現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價(jià)不服,且扭轉(zhuǎn)困難。就是說業(yè)主付了錢卻未得到相等的物業(yè)服務(wù),業(yè)主希望自己出錢,由政府機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理,可能會(huì)徹底提升物業(yè)服務(wù)水平。那我們就從合理性上將這兩點(diǎn)分開剖析。第一點(diǎn),由政府在預(yù)算承擔(dān)小區(qū)的物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)開支,作為市民福利,這是不可能的。首先,政府的預(yù)算不可能用于商品化私有化的住宅小區(qū)的開支。有這種想法的人,純粹是腦子進(jìn)水!問題一,全市的納稅人怎么會(huì)同意所交的稅用于私業(yè)物業(yè)管理開支?這成本是從市政預(yù)算支出嗎?這小區(qū)物業(yè)費(fèi)用多與寡分配怎么平衡?獨(dú)門獨(dú)院私人住宅或者租戶不需要這福利,給他們?cè)趺礃拥难a(bǔ)償?問題二,社區(qū)接管屬地物業(yè)管理,其人員的編制怎么解決?如果其人員全按事業(yè)單位編制計(jì)算,物業(yè)管理人員的數(shù)量大大將超過現(xiàn)有的行政事業(yè)單位編制,你知道這是什么概念嗎?問題三,這個(gè)國(guó)營(yíng)物業(yè)公司一旦成立,這旱澇保收的的單位,你知道進(jìn)去的都會(huì)是些什么人么!(我只笑笑不說話),第二點(diǎn),有人說我們小區(qū),物業(yè)費(fèi)我們正常繳,交給社區(qū)管我們放心!果真如此嗎?問題一,如果街道社區(qū)是以勞動(dòng)服務(wù)公司的名義接管小區(qū)物業(yè),既不占事業(yè)編制,那么就是所有的小區(qū)居民出錢供養(yǎng)出一個(gè)超級(jí)壟斷的服務(wù)機(jī)構(gòu)!那么你知道對(duì)于壟斷機(jī)構(gòu),小區(qū)居民有對(duì)等協(xié)商地位?你有拒絕權(quán)嗎?當(dāng)小區(qū)居民再不滿意物業(yè)服務(wù),再出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的時(shí)候,你還能向誰投訴? 問題二,所有私有化的住宅小區(qū)交由唯一的國(guó)營(yíng)的物業(yè)服務(wù)公司,所有業(yè)主失去是物業(yè)管理的定價(jià)權(quán)、管理權(quán),你知道這意味著什么嗎?對(duì)于一個(gè)壟斷型的單位,你覺得會(huì)它把顧客當(dāng)上帝嗎? 30年前,經(jīng)常出現(xiàn)在報(bào)紙廣播中一句話叫臉難看事難辦!誰還記得?(不能展開說,請(qǐng)腦補(bǔ))真到了這一天,筆者認(rèn)為一定會(huì)哭死你!所以說,很多人想當(dāng)然讓社區(qū)街道管理住宅物業(yè),是欠缺思考,純粹是個(gè)餿主意!當(dāng)然有的小區(qū)物業(yè)管理出了問題,社區(qū)臨時(shí)接管一段時(shí)間是可以的,但這不是常態(tài)化管理,終究還是要交還給業(yè)主自己。取消物業(yè),交由社區(qū)管理,業(yè)主自治,這種模式聽起來很美好,但是不具可行性。
1、現(xiàn)在的物業(yè)違背了初衷,本來物業(yè)就相當(dāng)于業(yè)主的管家,而現(xiàn)在物業(yè)是業(yè)主的主人!這就會(huì)升級(jí)沖突!2、監(jiān)管漏洞,沒有專門部門強(qiáng)有力的監(jiān)管物業(yè)!導(dǎo)致物業(yè)肆無忌憚!3、業(yè)主大多法律意識(shí)淡泊,不會(huì)用法律手段維護(hù)自己合法權(quán)益!4、社區(qū)街道就可以管理社區(qū)(最起碼是國(guó)家機(jī)構(gòu),事業(yè)單位性質(zhì))來管理!也就像農(nóng)村屬于村委會(huì)管理性質(zhì)一樣!每年都通過選舉!5、現(xiàn)在大多數(shù)像三線城市以下,都是開發(fā)商指定的,多年不變,根本好像沒業(yè)主什么事。6、最嚴(yán)重的物業(yè)公司勾結(jié)黑社會(huì)性質(zhì)來鎮(zhèn)壓業(yè)主,業(yè)主苦不堪言,裝修好賠錢賣的很多。建議國(guó)家一定要下定決心鏟除黑惡勢(shì)力!現(xiàn)在打黑除惡效果很好,人民紛紛叫好!
由小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題引發(fā)的矛盾糾紛不斷發(fā)生,業(yè)主普遍對(duì)物業(yè)公司不滿意,一些物業(yè)公司已成為社區(qū)麻煩的制造者和社會(huì)不穩(wěn)定因素,到了應(yīng)引起各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)高度重視和非改革不可的時(shí)候了?,F(xiàn)在,物業(yè)糾紛已經(jīng)成為城市的一大突出矛盾。分析其中的原因,一是物業(yè)的定位存在問題,究竟是管理者,還是服務(wù)者。二是社區(qū)的功能沒能得到有效發(fā)揮。三是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)缺乏可操作性。首先,我不贊成取消物業(yè),但我以為物業(yè)公司只能是小區(qū)服務(wù)的一種方法,應(yīng)該明確業(yè)主自治的地位。也就是說,對(duì)于小區(qū)業(yè)主來說,他們應(yīng)該有權(quán)選擇進(jìn)行業(yè)主自治,而不能只是被動(dòng)接受物業(yè)公司這種模式。其次,無論是物業(yè)公司管理,還是業(yè)主自治管理,都要設(shè)定3年左右的服務(wù)年限,實(shí)行動(dòng)態(tài)確定。也就是說,3年之后,業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定新的物業(yè)公司,或是決定是否采取業(yè)主自治,從而確保業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司權(quán)利的落實(shí),以便監(jiān)督物業(yè)公司做好服務(wù)。